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毛軍
2025-12-18 13:08
在中央經濟工作會議提出“著力穩定房地產市場”后，山東省率先出手。
12月12日，山東省發布了《關于住房“以舊換新”的指導意見》，其中提出，豐富“換新”模式，拓寬舊房處置途徑，多措并舉降低換房成本等。
對于出臺新政的原因，山東省住建廳相關負責人表示，旨在通過機制創新、政策支持和服務優化，打通新房與二手房市場壁壘，縮短交易周期，降低置換成本，激發住房消費活力。
中指研究院預計，各地去庫存政策將繼續落位，如收購存量商品房、加大購房補貼力度促需求、推動住房“以舊換新”等，增加改善性住房供給、優化住房供給空間和產品結構等或是優化供給的重要方向。
山東：支持住房“以舊換新”
12月12日，山東省住建廳等10個部門聯合發布了《關于住房“以舊換新”的指導意見》（簡稱《指導意見》）。《指導意見》共包含6部分、15條具體措施，系統構建了支持住房“以舊換新”的政策框架。
一是豐富“換新”模式，提升置換效率。明確提出“賣舊換新”“收舊換新”“拆舊換新”三種模式。支持房地產經紀機構提供“幫賣”服務并引入“兜底收購”機制；鼓勵各類主體市場化收購二手房；在符合規劃和安全要求前提下，探索城鎮老舊住房原拆原建更新路徑，新增公共設施不計容積率。
二是拓寬舊房處置途徑，促進資源盤活。鼓勵對舊房進行“微改造+功能升級”，提升其市場競爭力；支持將收購的舊房改造用于租賃住房，探索“收儲+托管”等運營模式。
三是多措并舉降低換房成本。鼓勵各市對“以舊換新”居民發放購房補貼；引導房地產開發企業和中介機構在依法依規前提下提供優惠。
四是強化金融支持，緩解資金壓力。引導金融機構創新專項金融產品，推廣住房租賃團體購房貸款和經營性物業貸款；優化住房公積金使用政策，推行二手房“帶押過戶”，并允許符合條件的“以舊換新”購房者核減一次公積金貸款次數。
五是優化交易流程與服務，改善群眾體驗。完善舊房評估機制，推行多元化評估方式；優化登記服務和網簽備案流程，推廣“一站式”服務，允許先定新房、待舊房過戶后再辦新房網簽，方便群眾享受優惠。
六是健全風險防控機制，保障各方合法權益。強調對“以舊換新”交易資金實施封閉監管，確保資金安全、專款專用。
各地去庫存政策將繼續落位
對于出臺新政的原因，山東省住建廳相關負責人表示，推動房地產市場平穩健康發展，是穩住經濟大盤的重要舉措，是保障和改善民生的重要任務，更是防范系統風險的重要前提。為進一步鞏固房地產市場止跌回穩態勢，激活住房消費潛力，省住建廳會同有關部門梳理總結各地經驗做法，形成《指導意見》，旨在通過機制創新、政策支持和服務優化，打通新房與二手房市場壁壘，縮短交易周期，降低置換成本，激發住房消費活力。
該負責人表示，下一步，山東省住建廳將按照“省級引導、市縣主體、市場運作、群眾自愿”原則，指導督促各市扎實有序開展住房“以舊換新”工作，因地制宜細化落實舉措，積極組織開展換新購房活動，加大政策宣傳解讀力度，切實將政策紅利轉化為惠民生、穩市場的實際成效。
值得注意的是，12月10日至11日召開的中央經濟工作會議對于明年房地產工作進行部署時強調，要“著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。
對此，中指研究院預計，庫存量大的城市或區域新增土地供給將得到嚴控，各地去庫存政策將繼續落位，如收購存量商品房（本次提出鼓勵重點用于保障房，用途上也給了一定靈活性）、加大購房補貼力度促需求、推動住房“以舊換新”等，增加改善性住房供給、優化住房供給空間和產品結構等或是優化供給的重要方向。
對于中央經濟工作會議提出的“深化住房公積金制度改革”，中指研究院認為，公積金政策已經成為近兩年各地支持房地產發展的重點政策，根據中指監測，2025年以來全國各地出臺的公積金政策超260條，預計2026年將延續此趨勢，貸款額度進一步提升、使用范圍更加靈活、異地互認互貸等是重點關注方向；另外，穩步推進靈活就業人員參加住房公積金制度也將是重點之一。
中指研究院認為，整體來看，“穩樓市”依然是2026年政策目標，各項政策措施有望繼續落實，包括優化北上深等城市限制性政策、收購存量商品房、創新金融和土地政策支持城市更新等方面，房地產作為最大的內需之一，2026年在擴大內需方面仍將發揮重要作用。
校對：姚遠
